Eel consorcio de propiedad horizontal puede constituirse en un amable vecindario de consorcistas (propietarios, inquilinos, poseedores y ocupantes de las unidades funcionales) donde reina la empatía y la solidaridad.
También puede convertirse en un lugar donde esas virtudes no aparecen y se respira un mal clima vecinal. Muchas causas pueden incidir al respecto pero el rol que juegan los protagonistas tiene bastante que ver en ello.
Hablamos de derechos reales, así llamados porque impactan sobre las cosas (latín: res= cosa), a diferencia de los derechos personales, que atañen a las personas, como son los contratos.
Desde ya hay que diferenciar al consorcio tradicional, contemplado en la antigua legislación del siglo XX , de los nuevos consorcios –los conjuntos inmobiliarios– que recién aparecen legislados por primera vez para toda la República Argentina por el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 1-8-2015, hace más de diez años.
A los primeros consorcios, pequeños, medianos o de enormes torres con muchos habitantes y servicios centrales, la legislación del siglo XXI los considera derecho real de propiedad horizontal.
A los nuevos consorcios la legislación vigente los considera derecho real de propiedad horizontal especial.
Ambos derechos reales de propiedad horizontal constituyen lo que podemos considerar una forma de vivir y convivir distinta, donde existen cosas propias y cosas comunes -de todos- que se deben compartir con respeto y educación, recordando siempre que el derecho de uno termina donde empieza el del otro.
Los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (clubes de campo, barrios cerrados, etc.) ya existentes en todo el país antes del 1-8-2015, presentan aún hoy derechos reales (propiedad/dominio) junto a derechos personales (contratos que vinculan a propietarios con las administraciones de esos complejos).
Al margen de su estructura variopinta, existen en ellos amplias extensiones de tierras donde puede haber caballerizas y trabajadores que se rigen por la ley nacional de trabajo agrario 26727, que difiere de la ley nacional de contrato de trabajo 20744. También se menciona tanto “unidad funcional” como “parte privativa” que puede estar construida o en construcción. Hay un régimen disciplinario. Se habla de “comunidad urbanística”, “valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos”, “buena y normal convivencia”, “limitaciones edilicias”, “familiares e invitados de los titulares”, “régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios”, “derecho de preferencia para adquirir unidades privativas”, “restricciones a los dominios particulares”, entre otras puntualizaciones específicas de los conjuntos inmobiliarios.
Entonces se visualizan claramente las diferencias entre ambos derechos reales en cuanto a los roles de consorcistas y administradores, que tienen relación no sólo con el ámbito físico sino con la forma de interactuar y la necesidad de cumplir con la normativa nacional, provincial y municipal.
Son derechos reales diferentes y diferentes los roles. No obstante, hay una actitud que unifica, y que lamentablemente se cumple poco.
Hay una acción imprescindible que administradores y consorcistas deben ejecutar prioritariamente : LEER Y CUMPLIR EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, FUENTE DE LOS DERECHOS Y LAS OBLIGACIONES QUE UNOS Y OTROS TIENEN. Y esto aplica a ambos derechos reales. Así los roles serán claros y transparentes. Entonces podrá ser conveniente y aconsejable vivir en un consorcio. © Liga del consorcista
