Por Dr. Miguel Monserrat Duccoli La relación jurídica entre el consorcio y el administrador se define principalmente a través de la figura del mandato, conforme Código Civil y Comercial de la Nación (Art. 2065).
El administrador es considerado el representante legal del consorcio, actuando con el carácter de mandatario. Así, aunque el administrador resulta ser un órgano de la persona jurídica consorcio (art. 2044), se le aplican específicamente las normas del mandato para regular su vínculo interno con la entidad (arts 1319 al 1334 CCC).
En el fallo Consorcio de Propietarios Charcas 3960 c/ Díaz, Dora y otro s/ Ejecución de expensas, de la sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – de fecha 4/4/2019- se analiza el caso del administrador del consorcio que inició un juicio ejecutivo para cobrar expensas adeudadas, siendo que era un mandatario que no había renovado mandato.
La demandada deudora de expensas interpuso una excepción de falta de personería, argumentando que el mandato del administrador había vencido en julio de 2017 y, por lo tanto, aun cuando podía incoar la acción por las expensas devengadas en su mandato vigente, ya no tenía facultades para representar al consorcio por la ejecución de las expensas devengadas en su mandato vencido.
El juez de primera instancia admitió la excepción, al considerar que el administrador tenía personería para reclamar los períodos anteriores al vencimiento de su mandato (julio 2017), pero no para la ampliación de la deuda solicitada en 2018, ya que no había acreditado la renovación de su mandato en ese momento.
Empero, la Cámara revocó la decisión anterior y validó la actuación del administrador basándose en los siguientes fundamentos:
(1) Mandato Tácito (Art. 1319 CCC): El tribunal determinó que, aunque el plazo formal hubiera vencido, el administrador seguía ejerciendo un mandato tácito. Esto ocurre cuando el mandatario continúa realizando actos en interés del mandante y este, sabiendo lo que hace, no se opone.
(2) Falta de Revocación: Se observó que el consorcio nunca revocó formalmente el mandato original del administrador, lo que permitió una continuidad en sus funciones.
(3) Teoría de los Actos Propios y Ratificación: Durante el proceso, el administrador presentó un acta de asamblea de julio de 2018 que renovaba su mandato. La Cámara interpretó esto como una confirmación de su cargo que avalaba sus actuaciones previas en el juicio.
(4) Actos de Conservación: La percepción de expensas es un acto administrativo esencial para la vida del consorcio. Según el principio de buena fe, el vencimiento del plazo no obliga al administrador a abandonar tareas urgentes o indispensables hasta que sea reemplazado.
Así, el tribunal resolvió que el administrador siempre mantuvo la representación legal del consorcio, ya sea por mandato expreso o tácito, y rechazó la excepción de falta de personería planteada por la propietaria deudora.
Compartimos el fallo de Cámara
Según las normas del contrato de mandato, éste continua aún a falta expresa de renovación, por lo que el administrador puede y debe realizar todas las tareas de administración que le impone su rol, como por ejemplo iniciar la ejecución judicial de deudas por expensas.
Normas citadas
(1) ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
(2) ARTICULO 2044.- Consorcio.El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio.Tiene su domicilio en el inmueble.Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador […]
(3) ARTICULO 1319.- Definición. Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra. El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.
