Por Vanesa Armesto. Después de analizar detalladamente los hechos que se fueron desencadenando desde el mes de julio del año pasado, cuando comenzó a regir la nueva Ley de Alquileres, llego a la conclusión que modificar esta medida es una obligación.
A partir del 17 de cada mes, el Banco Central publica en su página los índices que ajustarán el valor de los alquileres hasta el día 16 del mes siguiente. Este valor varía de acuerdo con la fecha de la firma del contrato y el día que corresponda actualizar el importe, para comenzar un nuevo año locativo.
El ICL, Índice de Contratos de Locación, se compone en partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación y de los salarios promedio de los trabajadores estatales. Una fórmula que, por el desfasaje y la inestabilidad de la economía, nos anticipa el poco éxito de su aplicación.
Con la nueva Ley de alquileres, este ajuste es anual, y el debut del ICL en julio de este año fue con una marca del 41 por ciento.
El 17 de agosto se publicaron los ajustes que deberán aplicarse hasta el 16 de septiembre, que indican que aquellos contratos que deban actualizar su valor sufrirán un incremento del 47,6 al 48 por ciento, dependiendo del día.
Es decir que, para la segunda mitad del próximo mes, es posible que los ajustes superen el 50 por ciento, exponiendo a una situación cada vez más difícil al inquilino. Y un dato aún más alarmante es el panorama que surge de los análisis de los economistas para los próximos meses, que no es muy alentador.
Si nos remontamos a momentos anteriores a la tan criticada Ley 27.551, pese a que en muchos casos se hacían actualizaciones semestrales, el acumulado anual no superaba el 35 por ciento, porcentaje mucho más favorable que los que brinda el indicador generado para regular los valores.
Hoy los inquilinos padecen las consecuencias de una Ley que no fue pensada correctamente, y mucho menos, el momento de su puesta en vigencia. Sin dudas la pandemia agudizo aún más los efectos negativos que generó.
Hay una problemática instalada desde el mes de julio del 2020 en el rubro de los alquileres, y que no parece revertirse, y que involucra tanto aquellos que tienen que actualizar el valor como a los que tienen que firmar un nuevo contrato.
El informe que realiza la plataforma Zonaprop establece que de julio del 2020 a julio de este año, los alquileres acumulan una suba del 64,4 por ciento, superando a la inflación interanual, que fue del 51,7 por ciento. Es decir que los nuevos contratos se iniciaron con valores muy por encima de los que teníamos en el mercado, hasta la llegada de esta Ley.
El mismo informe detalla que durante el primer semestre del 2021, el 40 por ciento de los inmuebles que se ofrecían en alquiler fueron retirados y pasaron a engrosar el stock en el mercado de ventas. Un punto que sigue contribuyendo a la suba de los precios, por contar con poca oferta y una demanda cada vez mayor, producto del déficit habitacional que enfrenta nuestro país desde hace décadas, y la falta de créditos hipotecarios accesibles.
Es momento de aprender de los errores, y esta Ley es un error, y seguramente la regulación del valor es el principal punto de quiebre que desencadena esta crisis del mercado locativo.
Es por esto que ya deja de ser una simple opinión y su modificación pasa a ser una necesidad prioritaria para reconstruir esta parte esencial del mercado.
*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario.
